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건교부는 12월 30일 주택분양가상한제 및 분양가 주요항목 공개를 담은 주택법 하위법령안(시행령,
시행규칙 개정
안)을 마련, 입법예고('04.12.30∼'05.1.19)한다고 밝혔다. 바뀐 법령안이 무주택우선순위자들의 청
약자격과 재당
첨·전매금지기간을 상당히 강화하는 등, 청약자격이 대폭 변경된 상태라, 이에 따른 청약전략 수정
도 불가피해졌
다. 구체적인 내용을 살펴보면, 상한제 아파트의 75%를 무주택 세대주에게 우선 공급하되 전체의
40%는 40세 이상
무주택 세대주(10년 이상)에게, 35%는 35세 이상 무주택 세대주(5년 이상)에게 각각 우선 공급토록
했고, 상한제
아파트 당첨자는 향후 5~10년(수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역 10년, 기타 지역 5년)간 재당첨
금지기간도 두
었다. 게다가 이들 분양권에 대한 전매금지기간은 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역에 대해서
는 분양후 5년동
안, 기타 지역에서는 3년동안 매도를 하지 못한다.
▶ 분양가상한제가 적용되는 25.7평이하 아파트 분양물량 배치도
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| 무주택우선 75% | 일반 25% |
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| 무주택 40% | 무주택 35% |
| 40세,10년 | 35세,5년 |
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순위 대상 예정배정물량
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1 성남거주 40세 이상, 10년 이상 무주택자 1,632
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2 성남거주 35세 이상, 50년 이상 무주택자 1,428
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3 성남거주 일반 1순위자 1,020
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4 수도권거주 40세 이상, 10년 이상 무주택자 3,808
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5 수도권거주 35세 이상, 5년 이상 무주택자 3,332
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6 수도권거주 일반 1순위자 2,380
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* 분양가 상한제가 적용되는 25.7평 이하 주택은 13,600가구를 기준으로 작성
따라서, 개정된 주택법이 법 공포일('05.1월초)부터 2개월후 시행될 예정이므로, 내년 중순경 시범단
지 분양을 앞
두고 있는 판교는 분양가 상한제가 적용되는 대표 아파트인 셈이다. 특히, 판교는 청약자와 투자자들
의 관심이 절
대적인 편이라, 나름대로 청약전략을 세웠던 이들에게 혼선을 주는 면이 없다고 할 순 없겠으나, 전
체적 공급물량
의 바운더리안에서 평형대·지역·년도별로 공급세대수를 잘 따져 기본청약 전략을 세운다면 큰 어려
움은 없을 듯
싶다. 일단, 기본청약전략은 이렇다. 전용면적 25.7평이하는 무주택1순위자들의 장이 될 것으로 보이
므로, 장기 무
주택실수요자들은 이번 기회를 놓쳐선 안된다. 하지만, 무주택1순위자가 아니라면 예치금을 늘려,
102㎡(30.8평)이
하, 102㎡(30.8평)초과~135㎡(40.8평)이하, 135㎡(40.8평)초과 청약예금으로 평형을 변경하는 것이
당첨확률을 높
이는 방법이다.
▶ 무주택우선 1순위 세대주
첫째, 무주택실수요자들은 과거 투기과열지구와 달리 세대주의 나이와 무주택기간에 따라 희비가 갈
린 상태다. 분
양가상한제 주택을 현행 투기과열지구에서와 같이 75%를 무주택자에게 우선 청약할 기회를 주되,
전체의 40%는 40
세
이상으로 10년이상 무주택세대주에게 최우선적으로 청약기회를 부여하기 때문이다. 실례로, 40세이
상 10년이상 무
주
택 세대주라면, 총 3~6번의 당첨기회(성남 or 수도권)를 갖게 되므로, 여유자금이 있다면 적극 청약
하는 것이 좋다.
다만, 분양가 상한제가 적용되는 투기과열지구내에 대해 과거 10년내 당첨 사실이 있으면 1순위를 부
여하지 않기로
했기 때문에, 세대원 중 당첨사실이 있는 자녀가 있다면, 세대분리를 시켜, 청약자격을 갖추는 것이
중요하다. 그
리고, 무주택세대주면서 청약예금을 전용면적 102㎡ 초과에 해당되는 청약예금통장을 가지고 있다
면 청약예금을 최
초모집공고일전까지만 전용면적 102㎡ 이하인 청약예금으로 변경하면 바로 85㎡ 이하에 해당되는
아파트에 청약이
가능하므로 무주택우선순위 혜택을 볼 수도 있다. 재당첨금지기간이 1~2년 남겨져 있는 무주택세대
주는, 무조건 예
치금 증액을 통한 평형 변경을 꾀하는 것보다는 1~2년 모자란 기간을 채워 2006~2008년 공급될 물량
을 노려봐도 좋
겠다.(ex: 재당첨금지기간 8~9년차) 그밖에 위 조건에 해당되는 지방거주 무주택세대주들도, 최초
모집공고일전일
까지만 수도권으로 주소를 옮기면 청약이 가능하므로, 기회가 아예 없는 것은 아니니, 포기해선 안된
다.
▶ 일반1순위
일반1순위자들의 당첨확률도 크게 바꿨다. 판교같은 투기과열지구 상한제 아파트에 대해서는 10년
내 당첨 경력이
있으면 1순위가 박탈당하기 때문에, 무주택세대주가 아니거나, 재당첨기간이 걸린다면 채권입찰제
적용아파트인,
중·대형 평형으로 전환하는 것이 유리하다. 다만, 지금 평형을 늘려 큰 평형으로 변경하는 경우 1년
이 지난 후에
변경한 평형의 청약이 가능해지므로, 내년 시범단지는 청약은 물 건너갔다고 볼수 있다. 하지만,
2008년까지 공급
물량이 대기해 있기 때문에 장기적인 안목에선 변경하는 것이 좋다. 그밖에 주의해야 할 점은, 평형
변경은 2년에
한번만 변경이 가능하므로 평형변경시 신중히 해야하고, 공공택지에 대한 개발이익 환수를 위해
25.7평 초과 주택
용지는 채권매입의 상한이 없는 완전경쟁입찰방식으로 공급되므로, 분양가 부담이 크다는 사실도 명
심해야한다.
▶ 2~3순위
당첨확률이 떨어지는 2~3순위자들은 판교에 꾸준히 청약해보면서, 차선책으로 후광효과가 기대되
는 판교인근의 신
봉·동천·성복지구의 아파트를 선점하는 것도 좋을 것으로 보여진다. 판교 이외의 유망한 지역들의 아
파트를 구입
하시려면 일반 서민이 선호하는 도심지의 대단지·신규·역세권아파트를 노리던지, 장기적으로는 개성
공단의 가동
과 더불어 기업도시로 발전하고 있는 파주·문산쪽, 미래 발전가능성이 높은 남양주 덕소 등도 좋다.
그리고 유효
수요 못지 않은 게 개발호재이므로 상암지구나 뚝섬 서울숲공원 인근, 뉴타운 예정지 등을 선택하면
안전하다고 생
각된다.
▶ 판교지구 연도별 분양시기 (단위: 세대)
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분양시기 세대수
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2005년 5,000
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2006년 12,000
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2007년 10,000
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2008년 2,700
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자료제공:함영진팀장, (주)내집마련정보사(http://www.yesapt.com)
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